Aktuelle Informationen

Die bisherige Regelung, dass der gemeinsame Kabel-TV-Anschluss vorgegeben und als Nebenkosten der Immobilie immer auf Mieter umlegbar ist, ändert sich aufgrund der Neufassung des Telekommunikationsgesetzes vom 01.12.2021. Aufgrund der Übergangsfrist gilt die neue Regelung nach dem 30.06.2024.

In § 71 (2) TKG ist geregelt: Verbraucher können ... gegenüber ihrem Vermieter oder Verpächter die Beendigung der Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses erklären, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bereits 24 Monate oder länger besteht.

Damit besteht ab Juli 2024 Wahlfreiheit für den Kabel-TV-Anschluss. Endverbraucher können den vorgegebenen Telekommunikationsdienstleister kündigen und bei Bedarf einen Vertrag bei einem anderen Dienstleister abschließen.

Glasfaserbereitstellungsentgelt

Die Kosten für den gemeinschaftlichen Kabel-TV-Anschluss können Mieter zwar durch dessen Kündigung vermeiden. Im Zuge der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes wurde jedoch die Umlage der Kosten für die Ausstattung des Grundstückes mit einem Glasfasernetz auf Mieter geregelt und zugelassen.

Laut §72 (2) TKG gilt: Das Bereitstellungsentgelt darf im Jahr höchstens 60 Euro und in der Summe (Gesamtkosten) höchstens 540 Euro je Wohneinheit betragen. Es darf höchstens für die Dauer von bis zu fünf Jahren erhoben werden; ist dieser Zeitraum zur Refinanzierung der Gesamtkosten nicht ausreichend, kann er auf höchstens neun Jahre verlängert werden.

Die Novelle der Heizkostenverordnung trat am 01.12.2020 in Kraft. Diese setzt Europäisches Recht (Energieeffizienz-Richtlinie) in nationales Recht um.

Die Neufassung der Heizkostenverordnung regelt, dass alle Messgeräte zur Verbrauchserfassung fernauslesbar sein müssen. Es gilt eine Übergangsfrist bis 31.12.2026 für die Nachrüstung oder den Austausch vorhandener Messgeräte.
Ausnahmen werden nur im Einzelfall anerkannt, wenn die Umrüstung aufgrund besonderer technischer Umstände unmöglich ist oder diese einen unangemessenen Aufwand oder finanzielle Härte bedeuten würde.
Ab dem 01.12. 2021 dürfen zudem nur noch Messgeräte eingebaut werden, welche auch mit Systemen anderer Anbieter funktionieren.

Das Ziel dieser Verordnung ist laut dem Gesetzgeber, dass sich Mieter monatlich über ihre Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser informieren können. Sollte der Eigentümer dieser Informationspflicht nicht nachkommen, kann der Mieter seinen Abrechnungsanteil für Heizung und Warmwasser um 3% kürzen.

Am 01.1.2020 trat mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungssetzes (WEMoG) die größte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) seit seiner Schaffung im Jahre 1951 in Kraft.

Die Erfahrungen und zahlreiche Urteile der vergangenen Jahre hatten deutlich gezeigt, dass die Regelungen des alten Gesetzes nicht mehr zeitgemäß sind und Modernisierungen von Immobilien verhinderten.

Mit der Reform des Gesetzes sind bauliche Veränderungen nun leichter durchsetzbar. Diese sind generell mit einfacher Mehrheit beschließbar.
Auch neu ist der Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf eine Lademöglichkeit für sein Elektrofahrzeug, was mit Sicherheit zahlreiche technische Herausforderungen wie z.B. den Einsatz eines Ladestromreglers nach sich ziehen wird.

Einer der wohl wichtigsten Änderungen ist die Aufteilung von Kosten und die Nutzungsrechten für bauliche Veränderungen, welche nur dann auf alle Eigentümer umlegbar sind, wenn diese der Maßnahme zugestimmt haben und sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Ebenso wichtig ist für Eigentümer die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen. Wenn vorher rechtsgültige Beschlüsse nur dann gefasst werden konnten, wenn midestens die Hälfte der Eigentümer persönlich oder per Vollmacht anwesend war, so ist nun jede Versammlung immer beschlussfähig.

Die Rechte des Verwaltungsbeirates wurden mit der WEG-Reform gestärkt. Dieser unterstützt und überwacht den Verwalter. Auch gibt es nun keine vorgeschriebene Anzahl von drei Beiräten mehr.

Ferner können jetzt auch einzelne Eigentümer Versammlungen einberufen, wenn der Verwalter und der Beiratsvorsitzende dies nicht leisten kann oder will. Voraussetzung ist allerdings die Forderung einer Versammlung durch ein Viertel der Eigentümer (Kopfprinzip) unter Angabe des Zwecks. Dabei wurde die Schriftform (mit Unterschrift) abgeschafft und durch die Textform (z.B. E-Mail) ersetzt.

Verwalter haben nun mehr Befugnisse. Sie können eigenverantwortlich ohne Beschluss über Maßnahmen mit untergeordneter Bedeutung entscheiden.
Andererseits können Verwalter seit der WEG-Reform nun jederzeit - also unabhängig vom geschlossenen Vertrag - abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach der Abberufung automatisch.

Mit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)  am 01.11.2020 änderten sich die rechtlichen Vorgaben auch für Ölheizungen. Gleich vorweg: Der Gesetzgeber hat Ölheizungen nicht generell verboten!

Noch funktionierende Heizungen dürfen auch nach dem 31.12.2025  betrieben werden, soweit es sich um Niedertemperatur- oder Brennwertheizungen handelt, welche nicht mehr als 30 Jahre alt sind. Dabei sollten Sie aber berücksichtigen, dass bestimmte Reparaturen (wie z.B. der Austausch des Brenners) bereits als Austausch der Heizung zählen kann. Gerade bei einem Heizungsschaden im Winter, kann dies zu einer sehr unangenehmen Situation für die gesamte WEG werden.

Auch 2026 können Sie noch eine neue Ölheizungen einbauen, soweit es sich dabei um eine Hybridlösung (Kombination z.B. mit Photovoltaik oder Solarthermie) handelt.

Besonderheit für Baden-Württemberg:
Das EWärmeG schreibt schon seit 2015 beim Austausch von Heizungen vor, dass mindestens 15 Prozent des Energiebedarfs aus erneuerbaren Energieträgern gedeckt werden müssen. Der Einbau einer neuen reinen Ölheizung (Austausch) ist daher in Baden-Württemberg nicht mehr möglich.

Unsere Handlungsempfehlung:
Besprechen Sie frühzeitig die Heizungssituation auf der Eigentümerversammlung und passen Sie die Instandhaltungsrücklage rechtzeitig entsprechend an. Beschließen Sie frühzeitig, wie der Verwalter bei eventuellen Schäden an der Heizung handeln soll!

Um eine zu ihrer Immobilie passende Lösung zu finden, empfiehlt sich auch die Beauftragung eines unabhängigen Energieberaters. Dieser kann Sie auch in Bezug auf speziellere Ausnahmeregeln beraten.